フラット35比較-フラット35で賢く住宅ローン

モーゲージ系のフラット35

2007-08-14T11:17:13Z

ネットでフラット35の申し込みを検討しているのであれば、モーゲージ系の金融機関はいかがでしょう。現在、モーゲージ系のフラット35は楽天モーゲージとＳＢＩモーゲージがあります。楽天モーゲージは現在、低金利、低手数料で、総返済額でみるとかなりお得にフラット35を組むことができる金融機関です。2000万円を35年で組んだ場合のシミュレーションでは他の金融機関を抑えて総返済金額が最も低くなっています（2007年8月の金利）。ネット通販で有名な楽天の系列会社でも知られています。楽天モーゲージのサイトはこちら→楽天モーゲージＳＢＩモーゲージは平成12年設立とモーゲージ系の金融機関の中では歴史があるほうです。フラット35への取り組みも早く低金利を早々に打ち出し、実績を上げてきました。総返済額で見ると手数料が若干割高になるため、楽天モーゲージよりも高く感じるかもしれませんが、実績などで見るならば問題はありません。また、実店舗も増えているため、ネットだけでなく、リアルで担当者に会って話を聞きたいというような方にはＳＢＩモーゲージがお勧めです。ＳＢＩモーゲージのサイトはこちら→SBIモーゲージの住宅ローン

フラット35比較－2007年8月

2007-08-14T10:36:55Z

フラット35を活用して2000万円を35年ローンで返済した際の支払総額を比較しています。フラット35を取り扱っている会社で上位10社までを表示しています。ローンの総額や支払年数で総額は変わってきますので、詳細は各会社にお問い合わせください。

支払総額で比較してみると、８月についても楽天モーゲージが最安値となっています。ただし、金利については、７月よりも若干下がっていますね。金利上昇の前の小休止でしょうか。まだまだ油断はできません。

金融機関名	融資金利	融資手数料	支払総額
楽天モーゲージ	2.921%	融資額×0.95%	32,148,141円
優良住宅ローン	2.940%(※)	融資額×0.5%	32,151,703円
ＮＴＴファイナンス	2.921%(※)	融資額×1.05%(※)	32,168,141円
関東つくば銀行	2.960%(※)	31,500円	32,171,415円
三井住友海上火災保険	2.921%(※)	融資額×1.5%	32,258,141円
ファミリーライフサービス	2.921%(※)	融資額×1.6%	32,278,141円
SBIモーゲージの住宅ローン	2.921%	融資額×1.785%	32,315,141円
東芝住宅ローンサービス	2.921%(※)	融資額×1.785%(※)	32,315,141円
旭化成モーゲージ	2.921%(※)	条件による	32,315,141円

※がついている会社については提携会社からの申し込みのみの受付などの制限があります。

フラット35比較－2007年7月

2007-07-04T14:20:40Z

フラット35を活用して2000万円を35年ローンで返済した際の支払総額を比較しています。フラット35を取り扱っている会社で上位10社までを表示しています。ローンの総額や支払年数で総額は変わってきますので、詳細は各会社にお問い合わせください。

支払総額で比較してみると、７月についても楽天モーゲージが最安値となっています。ただし、金利については、６月時よりも0.14％あがっています。たった、0.14％ですが、総額で見ると70万円くらい変わってきます。金利は今後上がると予想されていますので、フラット35で住宅ローンを検討している方は動向に注意しましょう。

金融機関名	融資金利	融資手数料	支払総額
楽天モーゲージ	2.961%	融資額×0.95%	32,334,608円
優良住宅ローン	2.980%(※)	融資額×0.95%	32,338,673円
ＮＴＴファイナンス	2.961%(※)	融資額×1.05%(※)	32,354,608円
関東つくば銀行	3.000%(※)	31,500円	32,358,582円
三井住友海上火災保険	2.961%(※)	融資額×1.5%	32,444,608円
ファミリーライフサービス	2.961%(※)	融資額×1.5%	32,444,608円
SBIモーゲージの住宅ローン	2.961%	融資額×1.785%	32,501,608円
東芝住宅ローンサービス	2.961%(※)	融資額×1.785%(※)	32,501,608円
旭化成モーゲージ	2.961%(※)	条件による	31,793,805円

※がついている会社については提携会社からの申し込みのみの受付などの制限があります。

フラット35比較－2007年6月

2007-06-09T06:23:12Z

フラット35を活用して2000万円を35年ローンで返済した際の支払総額を比較しています。フラット35を取り扱っている会社で上位10社までを表示しています。ローンの総額や支払年数で総額は変わってきますので、詳細は各会社にお問い合わせください。

支払総額が１番低くなるのは現在のところ楽天モーゲージのようですね。

金融機関名	融資金利	融資手数料	支払総額
楽天モーゲージ	2.821%	融資額×0.95%	31,683,805円
優良住宅ローン	2.840%(※)	融資額×0.95%	31,686,768円
ＮＴＴファイナンス	2.821%(※)	融資額×1.05%(※)	31,703,805円
三井住友海上火災保険	2.821%(※)	融資額×1.5%	31,793,805円
ファミリーライフサービス	2.821%(※)	融資額×1.5%	31,813,805円
SBIモーゲージの住宅ローン	2.821%	融資額×1.785%	31,850,805円
三井住友海上火災保険	2.821%(※)	融資額×1.5%	31,793,805円
東芝住宅ローンサービス	2.821%(※)	融資額×1.785%(※)	31,793,805円
旭化成モーゲージ	2.821%(※)	条件による	31,793,805円
オリックス	2.821%	融資額×1.785%(※)	31,793,805円

※がついている会社については提携会社からの申し込みのみの受付などの制限があります。

フラット35の申込から借入まで

2007-05-22T13:48:02Z

大半の金融機関が取り扱っているフラット35は買取型と呼ばれ、民間の金融機関が個人に融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売するという仕組みです。 住宅ローンの債権は住宅金融支援機構が買い取るのですが、債権の管理に当たるのはフラット35の申込を受けた金融機関になります。つまり、フラット35を申し込んだからといって、契約の相手は住宅金融支援機構になるわけではなく、あくまでフラット35の申し込みをした金融機関が契約相手となるのです。ですから、フラット35の申し込みは、まずフラット35を取り扱っている金融機関に相談することになります。そしてフラット35の申し込みをし、審査を受けて機構が定める基準に合致していれば合格の通知が来て、晴れてフラット35の住宅ローンを組むことができるのです。新築住宅でフラット35を申し込む場合は、売買契約を結び、融資の申し込みを行う際は、住宅の建設が進行中のことが多いですが、事業者は工事期間内に現場検査、竣工時には竣工現場検査を受けます。それに合格すればフラット35への適合証明書が発行されますから、フラット35を申し込んだ方は、その適合証明書を受け取って金融機関に提出、正式にフラット35の住宅ローン契約を結ぶことになります。この後は、フラット35住宅ローン契約を締結と同時に鍵を受け取り、物件の引渡しを受け、抵当権の設定をし、金融金がその抵当権を確認し、融資を実行する、という流れになります。

フラット35は一部繰上げ返済無料

2007-05-17T08:21:37Z

フラット35を活用して、35年で住宅ローンを組んだからといって、35年掛けてローンを支払わなくてはいけないというわけではありません。住宅ローンを組んだ方も、がんばって貯蓄をしたら繰り上げて返済して得をしたいはずです。金利や返済期間、ローン残高にもよりますが、100万円の繰上げ返済をすると、100万円以上の利息をカットできることもあります。繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど効果は大きくなります。しかし、ほとんどの銀行ローンでは、繰上げ返済には手数料がかかります。変動金利型だと5250円で済むのが一般的ですが、固定金利選択型では、3万円～5万円台のケースもあります。何度も繰り上げ返済するとその手数料もバカになりません。また、公庫融資でも数千円の手数料がかかります。それが、フラット35なら無料になるのです。ただし、フラット35で繰上げ返済が可能な最低金額は100万円となっています。金融機関独自の住宅ローンでは毎月の返済額単位や、返済額の半額というように決まっていることが多いようですから、たくさんためて大きく繰り上げ返済するということになると思います。

フラット35は保証料が無料

2007-05-17T07:53:18Z

フラット35には費用の面でもメリットがあります。まず、保証料が不要です。一般的な住宅ローンでは、35年の元利均等返済を利用した場合、100万円当たり、約2万円が保証料として必要になります。3000万円借り入れたとすると、60万円が保証料としてかかる計算になります。フラット35で住宅ローンをくめば、この保証料はかかりません。これは大きなメリットになります。このほか、通常の住宅ローンでは、物件に抵当権を設定することが必須になるのですが、フラット35では、そのときに必要な登録免許税が非課税になります。これで数万円の税金を浮かすことができます。ただ、フラット35では、購入物件が一定の基準をクリアしていないと適用されませんので、その基準に物件が適合しているかどうかチェックする必要があります。専門機関に依頼しなければなりませんので、その費用として数万円かかることがあります。また、フラット35を利用しない住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が必須となるのですが、この保険料は金利に含まれます。しかし、フラット35では団体信用生命保険への加入が任意になるので、別途加入する場合にはこの保険料を負担しなければなりません。団体信用生命保険は下手な保険に加入するよりはお得な保険といえますので、負担は少し増えますが加入しておいた方がいいでしょう。それでも、フラット35で住宅ローンを組んだ方が総額の負担ではずいぶんお得になっていると思いますからね。

フラット35は長期固定で低金利

2007-05-17T06:46:39Z

フラット35の住宅ローン金利は、利用できる金融機関の平均で、3％強程度となっています。フラット35の金利は金融機関によって異なるので3％半ばのところもあれば、ＳＢＩモーゲージや楽天モーゲージのように2％台の金利を提供している金融機関もあります。都市銀行などと異なり、ＳＢＩモーゲージや楽天モーゲージはインターネットからの申し込みが可能で、その分の経費などを抑え、低金利を実現しているようです。ただし、手数料は他の金融機関と比較すると高めの設定となっているようです。それでもトータルで考えると、返済金額の合計はかなり違ってきます。「ほんの0.5%程度しか変わらないのに何をがたがた言っているんだ。今までの銀行でフラット35を組めばいいんだろ」とお思いになる方もいると思います。しかし、現実は、このほんの少しの差が非常に大きな差になってくるのです。例を挙げて検証していきましょう。 3000万円を35年ローンで組むことを検討します。年利2.8％と3.3％で総額を比較します。

・年利2.8％の場合…総額：47,095,745円
・年利3.3％の場合…総額：50,625,134円

実に350万円もの差が出てしまうのです。毎月の支払いで考えれば8000円程度の差が出てくることになります。ＳＢＩモーゲージや楽天モーゲージは手数料が多くかかるので、手を出しにくいとお考えになる方もいるようですが、長期固定でフラット35の住宅ローンを組むのであれば、トータルで見て、絶対に金利が低い方がお得なのです。 フラット35を利用しない短期固定の住宅ローンもあります。「固定金利選択型3年」というような商品で、キャンペーンと併用すると、年利が1.3％になるような住宅ローンもあるようです。こういう住宅ローンを見ると、フラット35などを活用せず、これらを活用したほうがいいのではないかという意見も聞こえてきそうです。しかし、3年経ったあと、次の3年を同じように1.3％で組めるのかといわれると、そうではない可能性があるのです。むしろ、今の状況を考えると、同じような金利で今後も住宅ローンを組める可能性は低いといえます。金利は今後あがると予想されているからです。将来、どうなるかわからない状況で、金利の低い短期の固定金利を選ぶか、住宅ローン返済まで固定金利だが、若干金利の高いフラット35を選ぶかは皆様しだいですが、少しでもリスクヘッジをしておきたいのであれば、フラット35を活用しましょう。金利が5％や6％になることも充分に考えられます。将来のことはわかりませんからね。

フラット35とは？

2007-05-10T14:46:22Z

フラット35とは2004年度に本格的にスタートした仕組みです。民間への開放の流れの中で、住宅金融公庫は廃止されました。代わって創設された住宅金融支援機構は住宅ローン債権を民間金融機関から買い取り証券化し、投資家に販売するという方法で長期固定で低金利を実現させています。これがフラット35です。フラット35には５つの大きなメリットがあります。

１．最長で35年の完全固定金利が組める
２．最高8,000万円までの借り入れが可能
３．保証料がいらない
４．繰り上げ返済手数料が無料
５．住宅に一定の質が確保される

これから金利の上昇が考えられます。短期の金利ならまだ2％前半という住宅ローンも見かけますが、今後はどんどん減ってくると予想されます。また、長期の住宅ローンを検討しているなら、まだ金利の低い今のうちに長期固定で住宅ローンを組んでしまいたいものです。長期固定の低金利で住宅ローンをご検討の方は、フラット35を検討してみるといいのではないでしょうか。

購入時、購入後にかかるお金は？

2007-05-06T10:32:57Z

住宅ローンを借りるには、事務手数料、保証料、火災保険、抵当権設定などの手続き費用がかかるほか、次のような支出も考える必要があります。これは、フラット35でも同様です。

印紙税、不動産取得税、登録免許税などの税金
登記手数料（司法書士）
仲介手数料（不動産屋さん）
そのほか雑費

上記からもわかるように、不動産の取得には税金や手数料などいろいろと必要になります。また、立て替えたり、内装工事をしたりするとなるとその分の費用もかかります。費用をしっかりと見積もりし、その分も含めてフラット35などの住宅ローンを検討する必要があります。また、購入後はローンの返済のほかに毎年、毎月支払う費用があります。この辺も頭に入れて、毎月の返済額をいくらにするのか決定する必要があります。 ○年に一度の支払い

固定資産税
都市計画税
団体信用生命保険料

○マンションで毎月の支払い

管理費
修繕積立費

管理費や修繕積立費は合計で数万円になることもありますので、事前に把握しておきましょう。

どのくらい融資を受けることができるの？

2007-04-07T10:02:19Z

フラット35を含めた、民間金融機関の住宅ローンを利用するには、その金融機関指定の保証会社の保証が受けられることや、団体信用生命保険に加入できるといった条件があります。民間の金融機関で住宅ローンを申し込むと窓口でローン審査が行なわれ、融資の可否が判断されます。このときに、融資を申し込んだ人の取引状況や信用状況などの確認が行なわれます。ちなみに、この窓口の審査がおりにくいとされる人は次のような方です。

金融機関の営業地域外の方
住宅ローン以外にも借入が多い方
個人信用情報機関の登録内容による与信判断がよくない方
勤続年数が1年未満、または自営での経験が3年未満の方
団体信用生命保険に加入できない方
安定した収入がない、または金融機関が決めた収入に満たない方

民間の金融機関は融資を行なう際、融資を受ける方が購入する不動産を担保として抵当権を設定します。万が一、返済が滞れば担保の処分により、債権を回収するためです。しかし、融資には相応のコストもかかるほか、建物は年を経るほどに価値が減少するため、不動産の取得金額の80％くらいを上限にして、融資を行なっています。フラット35も同様です。つまり、窓口での審査が通過するからといって、取得金額をまるまる融資でまかなうことは難しいのです。ある程度の頭金は用意する必要があるのです。

返済途中で金利は変わるの？

2007-03-01T09:49:09Z

フラット35や各金融機関が出している長期固定金利の住宅ローンは金利が変わらない住宅ローンです。それに対して民間の金融機関が出している住宅ローンには借入時に選んだ金利タイプによって異なります。例えば、変動金利型では、借入時の金利による返済額は5年間変わらないものの、年２回金利が見直され、返済金の利息が返済額の内訳の中で調整されます。そして、5回目の見直し時の金利とその時点での借入金残高により、新しい返済額が決まります。固定金利選択型の金利は、3年、5年、10年などの固定金利特約期間がもうけられ、その期間は固定の金利が適用されます。特約期間終了後は、あらためて特約を結ぶか、変動金利へ移行するかなど決める必要があります。いずれにしろ、これから金利の上昇が考えられるので、長期の住宅ローンを検討するのであれば、短期固定金利や変動金利より、フラット35を活用して住宅ローンを組むほうが望ましいといます。

金融機関によって金利は違うの？

2007-02-10T09:37:22Z

民間の金融機関の住宅ローン金利は、各金融機関が独自に金利を設定するため、当然異なります。短期住宅ローン、固定金利ローンなど商品もさまざまになります。フラット35は住宅金融公庫が住宅ローン債権を民間の金融機関から買い取り、証券化して投資家に販売するというものです。そのためフラット35のベースの金利は、証券化された債券を購入する投資化に対する金利と住宅金融公庫が運営していく費用によって決定します。住宅金融公庫が決定したベースの金利に各金融機関が手数料などを載せてフラット35の金利を決定しているので、フラット35も金融機関によって金利が異なるのです。また、フラット35では表示された金額だけでなく、融資手数料も金融機関ごとに異なります。現実には融資手数料が高くてもフラット35の金利が低ければ、金利の低いほうを選ぶほうがお得になりますが、同じ金利でフラット35を売り出している金融機関がある場合は、融資手数料を比較して選択してもいいかもしれません。

実際に適用される金利はいつの金利？

2007-01-02T06:16:38Z

フラット35をはじめ、住宅ローンの金利は毎月変更されます。金融公庫融資では、金利改定予定日と実施日を毎月発表し、実施日以降の申し込み分から新たな金利を適用します。民間金融機関の住宅ローンやフラット35の金利は、各月の1日にその月の融資実行の金利が発表されます。しかし、金利を確認して、住宅ローン、フラット35を申し込んだとしても、申し込んだ時の金利がそのまま適用されるわけではありません。民間の金融機関の住宅ローン、フラット35で適用される金利は融資実行時点での金利になるのです。今後は、金利の上昇が懸念されます。住宅ローン、フラット35の申し込みをして家を建てる場合、家の完成まで4～5ヶ月かかることもあります。適用される金利は完成後の融資実行時点のものになりますので、金利の動きをしっかりと読むことが大切になります。また、フラット35を扱う金融機関の選定なども重要になります。キャンペーンなどを行なっている金融機関も多いので、うまく活用したいものです。