フラット35比較-フラット35で賢く住宅ローン

大半の金融機関が取り扱っているフラット35は買取型と呼ばれ、民間の金融機関が個人に融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売するという仕組みです。

住宅ローンの債権は住宅金融支援機構が買い取るのですが、債権の管理に当たるのはフラット35の申込を受けた金融機関になります。つまり、フラット35を申し込んだからといって、契約の相手は住宅金融支援機構になるわけではなく、あくまでフラット35の申し込みをした金融機関が契約相手となるのです。

ですから、フラット35の申し込みは、まずフラット35を取り扱っている金融機関に相談することになります。そしてフラット35の申し込みをし、審査を受けて機構が定める基準に合致していれば合格の通知が来て、晴れてフラット35の住宅ローンを組むことができるのです。

新築住宅でフラット35を申し込む場合は、売買契約を結び、融資の申し込みを行う際は、住宅の建設が進行中のことが多いですが、事業者は工事期間内に現場検査、竣工時には竣工現場検査を受けます。それに合格すればフラット35への適合証明書が発行されますから、フラット35を申し込んだ方は、その適合証明書を受け取って金融機関に提出、正式にフラット35の住宅ローン契約を結ぶことになります。

この後は、フラット35住宅ローン契約を締結と同時に鍵を受け取り、物件の引渡しを受け、抵当権の設定をし、金融金がその抵当権を確認し、融資を実行する、という流れになります。

フラット35を活用して、35年で住宅ローンを組んだからといって、35年掛けてローンを支払わなくてはいけないというわけではありません。住宅ローンを組んだ方も、がんばって貯蓄をしたら繰り上げて返済して得をしたいはずです。

金利や返済期間、ローン残高にもよりますが、100万円の繰上げ返済をすると、100万円以上の利息をカットできることもあります。繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど効果は大きくなります。

しかし、ほとんどの銀行ローンでは、繰上げ返済には手数料がかかります。変動金利型だと5250円で済むのが一般的ですが、固定金利選択型では、3万円～5万円台のケースもあります。何度も繰り上げ返済するとその手数料もバカになりません。また、公庫融資でも数千円の手数料がかかります。それが、フラット35なら無料になるのです。

ただし、フラット35で繰上げ返済が可能な最低金額は100万円となっています。金融機関独自の住宅ローンでは毎月の返済額単位や、返済額の半額というように決まっていることが多いようですから、たくさんためて大きく繰り上げ返済するということになると思います。

フラット35には費用の面でもメリットがあります。

まず、保証料が不要です。一般的な住宅ローンでは、35年の元利均等返済を利用した場合、100万円当たり、約2万円が保証料として必要になります。3000万円借り入れたとすると、60万円が保証料としてかかる計算になります。フラット35で住宅ローンをくめば、この保証料はかかりません。これは大きなメリットになります。

このほか、通常の住宅ローンでは、物件に抵当権を設定することが必須になるのですが、フラット35では、そのときに必要な登録免許税が非課税になります。これで数万円の税金を浮かすことができます。

ただ、フラット35では、購入物件が一定の基準をクリアしていないと適用されませんので、その基準に物件が適合しているかどうかチェックする必要があります。専門機関に依頼しなければなりませんので、その費用として数万円かかることがあります。

また、フラット35を利用しない住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が必須となるのですが、この保険料は金利に含まれます。しかし、フラット35では団体信用生命保険への加入が任意になるので、別途加入する場合にはこの保険料を負担しなければなりません。団体信用生命保険は下手な保険に加入するよりはお得な保険といえますので、負担は少し増えますが加入しておいた方がいいでしょう。それでも、フラット35で住宅ローンを組んだ方が総額の負担ではずいぶんお得になっていると思いますからね。

フラット35の住宅ローン金利は、利用できる金融機関の平均で、3％強程度となっています。フラット35の金利は金融機関によって異なるので3％半ばのところもあれば、ＳＢＩモーゲージや楽天モーゲージのように2％台の金利を提供している金融機関もあります。都市銀行などと異なり、ＳＢＩモーゲージや楽天モーゲージはインターネットからの申し込みが可能で、その分の経費などを抑え、低金利を実現しているようです。ただし、手数料は他の金融機関と比較すると高めの設定となっているようです。それでもトータルで考えると、返済金額の合計はかなり違ってきます。

「ほんの0.5%程度しか変わらないのに何をがたがた言っているんだ。今までの銀行でフラット35を組めばいいんだろ」とお思いになる方もいると思います。しかし、現実は、このほんの少しの差が非常に大きな差になってくるのです。

例を挙げて検証していきましょう。
3000万円を35年ローンで組むことを検討します。年利2.8％と3.3％で総額を比較します。

• ・年利2.8％の場合…総額：47,095,745円
• ・年利3.3％の場合…総額：50,625,134円

実に350万円もの差が出てしまうのです。毎月の支払いで考えれば8000円程度の差が出てくることになります。ＳＢＩモーゲージや楽天モーゲージは手数料が多くかかるので、手を出しにくいとお考えになる方もいるようですが、長期固定でフラット35の住宅ローンを組むのであれば、トータルで見て、絶対に金利が低い方がお得なのです。

フラット35を利用しない短期固定の住宅ローンもあります。「固定金利選択型3年」というような商品で、キャンペーンと併用すると、年利が1.3％になるような住宅ローンもあるようです。こういう住宅ローンを見ると、フラット35などを活用せず、これらを活用したほうがいいのではないかという意見も聞こえてきそうです。しかし、3年経ったあと、次の3年を同じように1.3％で組めるのかといわれると、そうではない可能性があるのです。むしろ、今の状況を考えると、同じような金利で今後も住宅ローンを組める可能性は低いといえます。金利は今後あがると予想されているからです。

将来、どうなるかわからない状況で、金利の低い短期の固定金利を選ぶか、住宅ローン返済まで固定金利だが、若干金利の高いフラット35を選ぶかは皆様しだいですが、少しでもリスクヘッジをしておきたいのであれば、フラット35を活用しましょう。

金利が5％や6％になることも充分に考えられます。将来のことはわかりませんからね。

フラット35とは2004年度に本格的にスタートした仕組みです。

民間への開放の流れの中で、住宅金融公庫は廃止されました。代わって創設された住宅金融支援機構は住宅ローン債権を民間金融機関から買い取り証券化し、投資家に販売するという方法で長期固定で低金利を実現させています。

これがフラット35です。

フラット35には５つの大きなメリットがあります。

• １．最長で35年の完全固定金利が組める
• ２．最高8,000万円までの借り入れが可能
• ３．保証料がいらない
• ４．繰り上げ返済手数料が無料
• ５．住宅に一定の質が確保される

これから金利の上昇が考えられます。短期の金利ならまだ2％前半という住宅ローンも見かけますが、今後はどんどん減ってくると予想されます。また、長期の住宅ローンを検討しているなら、まだ金利の低い今のうちに長期固定で住宅ローンを組んでしまいたいものです。

長期固定の低金利で住宅ローンをご検討の方は、フラット35を検討してみるといいのではないでしょうか。

住宅ローンを借りるには、事務手数料、保証料、火災保険、抵当権設定などの手続き費用がかかるほか、次のような支出も考える必要があります。これは、フラット35でも同様です。

• 印紙税、不動産取得税、登録免許税などの税金
• 登記手数料（司法書士）
• 仲介手数料（不動産屋さん）
• そのほか雑費

上記からもわかるように、不動産の取得には税金や手数料などいろいろと必要になります。また、立て替えたり、内装工事をしたりするとなるとその分の費用もかかります。

費用をしっかりと見積もりし、その分も含めてフラット35などの住宅ローンを検討する必要があります。

また、購入後はローンの返済のほかに毎年、毎月支払う費用があります。この辺も頭に入れて、毎月の返済額をいくらにするのか決定する必要があります。

○年に一度の支払い

• 固定資産税
• 都市計画税
• 団体信用生命保険料

○マンションで毎月の支払い

• 管理費
• 修繕積立費

管理費や修繕積立費は合計で数万円になることもありますので、事前に把握しておきましょう。