フラット35比較-フラット35で賢く住宅ローン

住宅ローンを借りるには、事務手数料、保証料、火災保険、抵当権設定などの手続き費用がかかるほか、次のような支出も考える必要があります。これは、フラット35でも同様です。

• 印紙税、不動産取得税、登録免許税などの税金
• 登記手数料（司法書士）
• 仲介手数料（不動産屋さん）
• そのほか雑費

上記からもわかるように、不動産の取得には税金や手数料などいろいろと必要になります。また、立て替えたり、内装工事をしたりするとなるとその分の費用もかかります。

費用をしっかりと見積もりし、その分も含めてフラット35などの住宅ローンを検討する必要があります。

また、購入後はローンの返済のほかに毎年、毎月支払う費用があります。この辺も頭に入れて、毎月の返済額をいくらにするのか決定する必要があります。

○年に一度の支払い

• 固定資産税
• 都市計画税
• 団体信用生命保険料

○マンションで毎月の支払い

• 管理費
• 修繕積立費

管理費や修繕積立費は合計で数万円になることもありますので、事前に把握しておきましょう。

フラット35を含めた、民間金融機関の住宅ローンを利用するには、その金融機関指定の保証会社の保証が受けられることや、団体信用生命保険に加入できるといった条件があります。

民間の金融機関で住宅ローンを申し込むと窓口でローン審査が行なわれ、融資の可否が判断されます。このときに、融資を申し込んだ人の取引状況や信用状況などの確認が行なわれます。

ちなみに、この窓口の審査がおりにくいとされる人は次のような方です。

• 金融機関の営業地域外の方
• 住宅ローン以外にも借入が多い方
• 個人信用情報機関の登録内容による与信判断がよくない方
• 勤続年数が1年未満、または自営での経験が3年未満の方
• 団体信用生命保険に加入できない方
• 安定した収入がない、または金融機関が決めた収入に満たない方

民間の金融機関は融資を行なう際、融資を受ける方が購入する不動産を担保として抵当権を設定します。万が一、返済が滞れば担保の処分により、債権を回収するためです。しかし、融資には相応のコストもかかるほか、建物は年を経るほどに価値が減少するため、不動産の取得金額の80％くらいを上限にして、融資を行なっています。フラット35も同様です。

つまり、窓口での審査が通過するからといって、取得金額をまるまる融資でまかなうことは難しいのです。ある程度の頭金は用意する必要があるのです。

フラット35や各金融機関が出している長期固定金利の住宅ローンは金利が変わらない住宅ローンです。それに対して民間の金融機関が出している住宅ローンには借入時に選んだ金利タイプによって異なります。

例えば、変動金利型では、借入時の金利による返済額は5年間変わらないものの、年２回金利が見直され、返済金の利息が返済額の内訳の中で調整されます。そして、5回目の見直し時の金利とその時点での借入金残高により、新しい返済額が決まります。

固定金利選択型の金利は、3年、5年、10年などの固定金利特約期間がもうけられ、その期間は固定の金利が適用されます。特約期間終了後は、あらためて特約を結ぶか、変動金利へ移行するかなど決める必要があります。

いずれにしろ、これから金利の上昇が考えられるので、長期の住宅ローンを検討するのであれば、短期固定金利や変動金利より、フラット35を活用して住宅ローンを組むほうが望ましいといます。

民間の金融機関の住宅ローン金利は、各金融機関が独自に金利を設定するため、当然異なります。短期住宅ローン、固定金利ローンなど商品もさまざまになります。

フラット35は住宅金融公庫が住宅ローン債権を民間の金融機関から買い取り、証券化して投資家に販売するというものです。そのためフラット35のベースの金利は、証券化された債券を購入する投資化に対する金利と住宅金融公庫が運営していく費用によって決定します。

住宅金融公庫が決定したベースの金利に各金融機関が手数料などを載せてフラット35の金利を決定しているので、フラット35も金融機関によって金利が異なるのです。

また、フラット35では表示された金額だけでなく、融資手数料も金融機関ごとに異なります。現実には融資手数料が高くてもフラット35の金利が低ければ、金利の低いほうを選ぶほうがお得になりますが、同じ金利でフラット35を売り出している金融機関がある場合は、融資手数料を比較して選択してもいいかもしれません。

フラット35をはじめ、住宅ローンの金利は毎月変更されます。金融公庫融資では、金利改定予定日と実施日を毎月発表し、実施日以降の申し込み分から新たな金利を適用します。民間金融機関の住宅ローンやフラット35の金利は、各月の1日にその月の融資実行の金利が発表されます。

しかし、金利を確認して、住宅ローン、フラット35を申し込んだとしても、申し込んだ時の金利がそのまま適用されるわけではありません。民間の金融機関の住宅ローン、フラット35で適用される金利は融資実行時点での金利になるのです。

今後は、金利の上昇が懸念されます。住宅ローン、フラット35の申し込みをして家を建てる場合、家の完成まで4～5ヶ月かかることもあります。適用される金利は完成後の融資実行時点のものになりますので、金利の動きをしっかりと読むことが大切になります。また、フラット35を扱う金融機関の選定なども重要になります。キャンペーンなどを行なっている金融機関も多いので、うまく活用したいものです。